世联红璞聚焦二线城市,年底规模降突破10万间,成为我国集中式长租公寓领域的行业龙头。世联红璞目前布局29个城市,到今年12月中旬规模预计突破10万间,将成为中国第一个集中式公寓在手房源超过10万间的长租公寓企业。国家中央九部委发布12个住房租赁热点城市后,世联行在这些城市的租赁业务快速发展,进一步发挥获取房源的优势。目前与60多个知名开发商合作伙伴,如华润、招商、保利、中海等,这类房源占比36%;另外与90个村集体合作的140个项目提供42%的房源。世联行主要聚焦6个二线城市,这部分房源占比超过70%。在租赁市场,得二线城市者得天下,二线城市的租金上涨空间比一线城市更大。
   
世联行在平台定位、产品架构、服务场景、合作供应商方面的发展日趋完善。
   
红璞公寓的产品定位及理念:刚需首改、客户适配、更小面积、更低成本。红璞公寓最小开间可以做到1.9米,一间房的装修平均成本不超过3.5万,比同行至少低30%。租赁时代的产品要实现更新换代,红璞的产品代表的是新的居住时代。未来世联行将与包括莱恩创科、南泽等这些公司形成深入的合作,包括成立合作公司等。
   
未来运营模式展望:以托管和加盟为主要形式的轻资产运营和住房租赁系统全流程解决方案。发展重资产方面,世联行通过与商业银行及政策性银行等展开合作,在租赁窗口期获取资金;轻资产方面,以托管和加盟为主要形式,托管模式使得世联行24年来积累的资源和优势得以发挥,符合世联行公司本身的基因;轻重结合方面,则考虑长租公寓专项投资基金持有物业+委托红璞运营管理:与中城联盟、同创物业等签订合作关系。租赁大时代来临,未来将逐渐形成:“政府/国企+市场化公司”的发展模式。政府和国企将成为房源端的新增增量,而世联行则将成为推动中国城市住房租赁发展的市场力量。世联本身的基因就是一个服务型公司,其核心价值就是掌握市场、了解市场,从客户端出发,满足和迁移需求。
   
投资建议:房屋租赁是国家主导的大方向,行业前景广阔。世联行凭借获取房源优势、成本控制优势、运营管控能力和服务能力强三大优势,具有较好的护城河。同时公司其他业务发展迅猛,为业绩高增长打下坚实基础,我们预计公司2017、2018年EPS分别为0.50、0.67元,对应PE分别为27.0、20.1倍,维持买入评级。